Cum Cumperi un Apartament în Construcție cu Credit Ipotecar: Ghid Complet SDC 2026

De la Prima Vizită la Bancă până la Cheile în Mână. Pași, Costuri și Timpi de Așteptare.

Mulți dintre cei care visează la un apartament nou renunță încă din faza de documentare, intimidați de termeni juridici, drumuri la bancă și etape care par să se adune. În realitate, procesul este bine structurat. Dacă știi ce urmează la fiecare pas, totul devine mult mai ușor de înțeles și de gestionat. Vestea bună este că, pe parcursul întregului proces, vei avea doar câteva drumuri fizice de făcut, iar echipa SDC te va ghida la fiecare etapă. În acest ghid îți prezentăm întregul proces, de la prima discuție cu banca până în momentul în care devii proprietar. Exemplul folosit în acest ghid Pentru exemplele de mai jos vom lua ca punct de referință un apartament în valoare de 135.000 EUR + TVA. Valorile sunt orientative și au rolul de a explica mai ușor pașii procesului de achiziție. Pasul 1: Obținerea Preaprobării Financiare Durată medie: 3–7 zile lucrătoare Drumuri fizice: 1 (la bancă) Cost: 0 lei Primul pas este să afli ce buget îți poate acorda banca. În această etapă nu alegi încă apartamentul, ci obții o preaprobare financiară. Banca îți analizează veniturile și istoricul de creditare și va stabili suma maximă pe care o poți împrumuta, aplicând un grad maxim de îndatorare de 40% din venitul net lunar. De regulă, vor fi solicitate: acte de identitate, adeverință de venit, fișă fiscală, extras de cont pentru plata avansului. Pasul 2: Alegerea Apartamentului și Rezervarea Durată medie: 1 zi Drumuri fizice: 1 (vii la showroomul SDC ) Cost: taxa de rezervare După obținerea preaprobării financiare, alegi apartamentul potrivit împreună cu echipa SDC. Valoarea creditului aprobat de bancă și prețul apartamentului vor determina avansul pe care trebuie să îl achiți. Exemplu: dacă banca aprobă un credit de 100.000 EUR, iar apartamentul ales costă 135.000 EUR + TVA, diferența reprezintă aportul propriu. Avansul nu este achitat integral în această etapă. O parte se plătește la semnarea antecontractului, iar diferența la semnarea contractului final de vânzare-cumpărare. Ce trebuie să știi despre TVA în 2026? Începând cu 1 august 2025, cota standard de TVA aplicabilă locuințelor noi este de 21%, conform legislației în vigoare. Echipa SDC îți va explica încă de la început care este valoarea TVA aplicabilă apartamentului ales și toate costurile implicate. Pasul 3: Antecontractul Notarial Durată medie: 1–2 zile Drumuri fizice: 1 (la notar) Cost: onorariul notarial pentru autentificarea antecontractului (calculat în funcție de valoarea avansului) După alegerea apartamentului și aprobarea documentației de către bancă, se semnează antecontractul de vânzare-cumpărare. Conform Legii nr. 207/2025 ("Legea Nordis"), antecontractul pentru un apartament aflat în construcție trebuie autentificat la notar și înscris în Cartea Funciară ca bun viitor. Acest lucru îți oferă protecție juridică încă din momentul semnării și garantează drepturile tale asupra locuinței. După această etapă urmează perioada de finalizare a construcției, fără să mai fie necesare deplasări la bancă sau la notar. Pasul 4: Aprobarea Tehnică și Evaluarea Imobilului Durată medie: 5–10 zile lucrătoare Drumuri fizice: 0 Cost: 300–600 lei (raportul de evaluare) După finalizarea construcției, echipa SDC te contactează îți pune la dispoziție întreaga documentație necesară: extrasul de Carte Funciară individuală, releveul apartamentului și certificatul energetic. Evaluatorul desemnat de bancă vizitează imobilul, iar banca verifică toate documentele juridice si technice inainte de aprobarea finală a creditului. Raportul de evaluare se întocmește în această etapă, după recepție și emiterea CF-ului final. SDC îți acordă 60 de zile pentru finalizarea întregului dosar de credit. Pasul 5: Aprobarea Finală și Semnarea Contractelor Durată medie: 2–4 zile lucrătoare Drumuri fizice: 1 la notar Costuri: onorariile notariale si taxele de înscriere în Cartea Funciară diferă în functie de valoarea apartamentului si de tarifele notariale aplicabile. (±2500Euro) După aprobabrea finală a dosarului, banca transmite contractul de credit către notar. Notarul pregătește contractul de vanzare-cumpărare si documentația necesară pentru înscrierea ipotecii in favoarea băncii. În prezența notarului si a reprezentatului băncii sunt semnate atat contractul de credit, cat si contractul de vanzare-cumpărare. În următoarele 3-5 zile lucrătoare este emis extrasul de Carte Funciară pe numele noului proprietar, cu ipoteca înscrisă in favoarea băncii. După emiterea acestuia, bance efectuează tragerea creditului si virează suma către dezvoltator, iar procesul de achiziție este finalizat. Credit Ipotecar Standard sau Programul Noua Casă? Mulți cumpărători cred că Programul Noua Casă este întotdeauna cea mai avantajoasă opțiune. În practică, alegerea depinde de situația fiecărui cumpărător. Un credit ipotecar standard oferă, de regulă, un proces de aprobare mai rapid, fără obligația constituirii unui depozit colateral și fără restricții privind vânzarea ulterioară a locuinței. În plus, multe bănci oferă perioade cu dobândă fixă la începutul creditului, ceea ce poate aduce mai multă predictibilitate. Programul Noua Casă presupune o perioadă de aprobare mai lungă, deoarece dosarul este analizat și de Fondul Național de Garantare. Dobânda este variabilă pe întreaga durată a creditului, este necesară constituirea unui depozit colateral, iar în primii ani există restricții privind vânzarea locuinței. În schimb, programul poate beneficia de anumite facilități privind costurile notariale. Înainte de a lua o decizie, este recomandat să discuți cu banca sau cu un consultant SDC, astfel încât să alegi varianta care se potrivește cel mai bine bugetului și planurilor tale pe termen lung. Costuri după achiziție După ce primești cheile, există câteva costuri obligatorii de inclus în planificarea financiară: asigurarea PAD obligatorie, asigurarea facultativă a locuinței (~200–400 lei/an), asigurarea de viață solicitată de bancă (acolo unde este cazul) și impozitul anual pe proprietate, datorat începând cu anul următor achiziției. Echipa SDC, alături de tine la fiecare pas Primul credit ipotecar poate părea complicat, însă nu trebuie să parcurgi singur toate etapele. Echipa SDC îți pune la dispoziție documentația necesară, colaborează cu banca și notarul și te ghidează pe tot parcursul procesului, de la alegerea apartamentului până la semnarea contractului final. Ai întrebări sau vrei să afli pentru ce buget te califici? Contactează echipa SDC și vom stabili împreună primul pas.